ათი წლის წინ თბილისის სასტუმროების ბაზარი თავაზიანი სია იყო. Marriott რუსთაველზე, Radisson ივერიასთან, Biltmore რენოვირებულ იმელის შენობაში. Adjara Group-ის ობიექტები (Rooms, Stamba, Fabrika) ქალაქს დიზაინ-ორიენტირებულ ფენას აძლევდა. ამ რვა ან ცხრა სახელის გარდა, შემოთავაზება იმდენად მცირე იყო, რომ კონსიერჟს ერთ დილაში შეეძლო დამახსოვრება.
ის ბაზარი უკვე აღარ არის ის ბაზარი. 2023-დან 2026-მდე ქალაქმა მეტი ნომერი დაამატა, ვიდრე წინა ათ წელიწადში, და 2027 წლამდე პროექტების ნაკადი დაახლოებით 4000 დამატებით ნომერს მოიტანს, რომელთა უმეტესობა საერთაშორისო ბრენდია. ის თბილისი, სადაც 2028 წელს ვიმგზავრებთ, ისეთ სასტუმრო ინვენტარს დაიტევს, რომელიც ვიზიტორთა სულ სხვა მასშტაბის მოთხოვნას უჭერს მხარს — და არა იმას, რომელსაც ბევრი წარმოიდგენს.
რა გაიხსნა უკვე
2023-2025 წლების გახსნების სამ კატეგორიას ღირს თვალის დევნება.
საერთაშორისო ბრენდები. Hyatt-ის ბრენდი ამ პერიოდში თბილისში სრულად შემოვიდა Hyatt Regency-ის ობიექტის მეშვეობით. Wyndham, Best Western, Ramada და სხვა საშუალო-ბაზრის საერთაშორისო ბრენდებმა გააფართოვეს თავიანთი წარმომადგენლობა. Hilton-ის ადგილობრივი წარმომადგენლობა გაიზარდა. Biltmore იქ დარჩა, სადაც იყო. რუსთაველზე მდებარე Marriott-ს უფრო ფართო არეალში Marriott Bonvoy-ის ობიექტები შეუერთდა.
დიზაინ-ორიენტირებული საშუალო დონე. Adjara Group-ი (adjaragroup.com) განაგრძობდა ამ სეგმენტის წამყვან როლს Stamba-თი, Rooms-ითა და Fabrika-თი. Communal Hotel Sololaki-მ და უფრო პატარა ბუტიკების გახსნის ტალღამ ბრენდირებული სასტუმროების ფენის ქვემოთ დიზაინზე ორიენტირებული მიწოდება დაამატა. ვერას, ძველი ქალაქის ფერდობისა და მდინარის გარშემო არსებული კლასტერი ქალაქის ყველაზე ხშირად გადაღებული სასტუმროების უბანი გახდა.
მომსახურებიანი აპარტამენტები. ნაკლებად გადაღებული კატეგორია, მაგრამ რიცხობრივად მნიშვნელოვანი. ბრენდები, როგორიცაა Hyatt-თან აფილირებული მომსახურებიანი რეზიდენციები, პლუს რამდენიმე დამოუკიდებელი მომსახურებიანი-აპარტამენტის ოპერატორი, 2024-2025-ის განმავლობაში ბაზარს რამდენიმე ასეული ერთეული დაამატა, ძირითადად გრძელვადიანი ბიზნეს და ოჯახური სტუმრების მომსახურებისთვის.
რა არის პროექტების ნაკადში 2027 წლამდე
2025-2027 წლების გამოცხადებული და მშენებლობაში მყოფი პროექტები ოთხ შესამჩნევ ჯგუფად იყოფა.
Marriott პორტფოლიოს გაფართოება. Marriott Bonvoy-ის ოჯახს მინიმუმ ორი დამატებითი თბილისის ობიექტი აქვს გამოცხადებული ან აქტიურ მშენებლობაში, მათ შორის JW Marriott-ბრენდირებული პროექტი და Courtyard-ის ობიექტი ბრენდის საშუალო-დონის ყოფნის გასაფართოებლად. W Hotels-ის ბრენდიც დაკავშირებულია თბილისის პროექტთან, თუმცა თარიღები ჯერ კიდევ ცვალებადია.
Hyatt-ის გაფართოება. არსებული Hyatt Regency-ის გარდა, მოსალოდნელია, რომ Hyatt-ის პორტფოლიო დაამატებს ლაიფსტაილ-დონის ობიექტსა და Park Hyatt-ის სტილის უმაღლესი კლასის პროექტს. Park Hyatt-ის სახელი კონკრეტულად იმაზე მიანიშნებს, რომ ფასისა და სერვისის ჭერი სხვაა, ვიდრე თბილისს აქამდე ჰქონია.
სხვა გლობალური ბრენდები. Holiday Inn, IHG-ის ოჯახის სასტუმროები, Accor-ის ბრენდები (Sofitel, Pullman, Novotel) და Wyndham-ის შერჩეული ლუქს ქვე-ბრენდები — თითოეულს ერთი ან მეტი გამოცხადებული ან ჭორების დონეზე არსებული პროექტი აქვს. ჯამური ეფექტი ის არის, რომ 2027 წლისთვის თბილისს ექნება საერთაშორისო ბრენდების სრული ნაკრები, რომელსაც მსგავსი ზომის ევროპული დედაქალაქები ფლობენ.
დამოუკიდებელი ლუქს სეგმენტი. ბრენდული სისტემის გარეთ რამდენიმე დამოუკიდებელი ლუქს და დიზაინ-სასტუმრო შენდება. ყველაზე მეტ ყურადღებას იპყრობს Paragraph Tbilisi-ის რებრენდინგი და მისი გაფართოების გეგმები, პლუს ჭორებით ცნობილი ახალი ობიექტი მთაწმინდის ფერდობზე, რომელიც 2027 წლის ბოლოს ისახავს მიზნად. ორივე იმავე სეგმენტში იქნება კონკურენტი, რომელშიც Stamba და მაღალი კლასის ბრენდირებული სასტუმროები.
რატომ შენდება ინვენტარი
სამი ძალაა ამ ნაკადის უკან.
ვიზიტორების რიცხვი. ამას ცალკე სტატიაში ვაშუქებთ — საქართველოს ტურიზმის გადატვირთვა. მოკლე ვერსია: საქართველომ წელიწადში შვიდ მილიონ ვიზიტორს გადააჭარბა და ტრაექტორია ათწლეულის ბოლოსთვის ათ მილიონზე მიდის. სასტუმროების ინვენტარი, რომელიც ცხრა მილიონ პრეპანდემიურ სტუმარს უჭერდა მხარს, აღარ არის საკმარისი იმ უფრო ხანგრძლივი დაყოვნების, პრემიუმ სეგმენტის შემადგენლობისთვის, რომელიც ახლა ჩამოდის.
გამგზავნი ბაზრების გადანაცვლება პრემიუმისკენ. ყურის, ინდოელი, ისრაელის და ევროპის კორპორაციული სტუმრები უფრო ხანგრძლივად რჩებიან და ღამეში მეტს იხდიან, ვიდრე რეგიონული წყაროების ბაზრები, რომელიც 2010-იანი წლების საქართველოს ტურიზმის ისტორიას აშენებდა. პრემიუმ-სეგმენტის ზრდა კონკრეტულად ხუთვარსკვლავიანი და მაღალი კლასის ოთხვარსკვლავიანი პროექტების მშენებლობას უჭერს მხარს.
პირდაპირი უცხოური ინვესტიცია და დაფინანსების გარემო. საქართველოს სასტუმროების სექტორში პირდაპირი უცხოური ინვესტიცია ბოლო სამი წლის განმავლობაში მუდმივად $200 მილიონს გადააჭარბა წელიწადში, რომელშიც სასტუმროებს უმეტესობა უჭირავთ. ინვესტიციების ნაკადებზე ცალკე ვწერთ სად მიდის სასტუმროების სექტორის უცხოური ინვესტიცია-ში. აქ რელევანტური დასკვნა ის არის, რომ ახალი თბილისის სასტუმროების დაფინანსების შემთხვევა საკმარისად ძლიერი იყო, რომ პარალელურად მიეზიდა საერთაშორისო სასტუმროების ჯგუფები, რეგიონული REIT-ები და ადგილობრივი საოჯახო ოფისები.
რუკა, რომელიც კონსიერჟს თავში უნდა ჰქონდეს
2028 წლის თბილისს ექნება ოთხ-კლასტერიანი სასტუმროების გეოგრაფია. თითოეული კლასტერი განსხვავებულ სტუმრის პროფილს ემსახურება.
ვერა და მთაწმინდის ფერდობი. დიზაინ-ორიენტირებული, ფეხით სავალი რუსთაველთან, კლასტერი, სადაც Stamba, Rooms და მომავალი Park Hyatt განთავსდება. სწორედ აქ ხვდებიან დიზაინზე ორიენტირებული დასასვენებელი სტუმარიც და დიზაინზე ორიენტირებული კორპორაციული სტუმარიც.
ძველი ქალაქი და სოლოლაკი. ბუტიკი, ფეხით სავალი ისტორია. უფრო პატარა ობიექტები, მეტი ატმოსფერო, ჩამოსასვლელთან უფრო რთული მისადგომი. კლასტერი სტუმრებისთვის, ვისაც ქალაქის ქსოვილში ყოფნა სურს.
ვაკე. ახალი თანამედროვე რაიონი. Biltmore-დონის და Marriott-დონის სასტუმროები. ღამით უფრო წყნარი, აეროპორტთან უფრო ადვილი წვდომა. ნაგულისხმევი არჩევანი მკაცრი გრაფიკის ბიზნეს სტუმრებისთვის.
სანაპირო და საბურთალო. კორპორაციული, კონფერენცია, მაღალი მოცულობა. Marriott, Radisson, Hyatt Regency, Hilton Garden Inn, JW Marriott. კლასტერი, რომელიც კონფერენციის ვიზიტორებს და უფრო დიდ საერთაშორისო ჯგუფებს იღებს.
არსებულ ინვენტარს დეტალურად ვაშუქებთ სტატიაში თბილისის სასტუმროები, რომლებშიც ყველაზე ხშირად მივდივართ. კლასტერის გეოგრაფია იგივე რჩება, როცა ახალი ობიექტები იხსნება; ინვენტარი თითოეულ კლასტერში უბრალოდ ორჯერ ან სამჯერ მატულობს.
ორი რამ, რასაც ეს შოფერის მხარეს ცვლის
კონსიერჟებისა და კორპორაციული მოგზაურობის გუნდებისთვის, რომლებიც სტუმრებს ანაწილებენ, ორი პრაქტიკული შედეგია.
მუდმივი ფასები და კორპორაციული ანგარიშები უფრო ხელმისაწვდომი ხდება. საერთაშორისო ბრენდების გაფართოებას მოაქვს კორპორაციული ტარიფების ის სტრუქტურირებული სისტემა, რომელიც საერთაშორისო მოგზაურობის მენეჯერებმა კარგად იციან. კონსიერჟებს, რომლებიც მუდმივ ბიზნეს სტუმრებს ანაწილებენ, ახლა შეუძლიათ ახალ ბრენდებთან მუდმივი ტარიფების შეთანხმებები გააფორმონ ისე, როგორც უფრო რთული იყო მაშინ, როცა ქალაქის პრემიუმ ინვენტარი უფრო თხელი იყო.
ჯგუფური ჯავშნები შესაძლებელი ხდება. ოთხნომრიანი და ათნომრიანი ჯგუფური ჯავშნები, რომლებიც 2019 წლის ინვენტარში ჭირდა, ახლა უფრო ადვილი გასაყიდია. Marriott-ის, Hyatt-ისა და Accor-ის ახალი პროექტების ნაკადი ჯგუფის ზომებს უჭერს მხარს, რომელსაც არსებული ინვენტარი ყოველთვის ერთსა და იმავე სასტუმროში ვერ ადასტურებდა.
ორივე ცვლილება გავლენას ახდენს იმაზე, თუ როგორ ვმართავთ მრავალდღიანი შოფერის ლოგისტიკას ჯგუფებთან. ამ სამუშაოს ოპერაციული ფორმისთვის იხილეთ მრავალდღიანი შოფერი: რა სჭირდებათ კონსიერჟებს რეალურად.
დასკვნითი შენიშვნა გზიდან
დღეს ყოველ კვირას იმდენ თბილისურ სასტუმროსთან ვჩერდებით, რამდენიც სამი წლის წინ მთელ სხვა ქალაქს ეყოფოდა. კარისკაცების სია, რომლებიც გვიცნობენ, ახლა უფრო გრძელია. ჩამოსასვლელები, რომლებზეც მძღოლების ინსტრუქტაჟი გვიწევს, მხოლოდ 2024 წლის განმავლობაში ნახევრით გაიზარდა.
საქართველო იმ მიმართულებად იზრდება, რომელიც ყოველთვის უნდა ყოფილიყო. თუ ჩამოდიხართ, ჩვენ წაგიყვანთ. ვმუშაობთ კონსიერჟებთან, კორპორაციული მგზავრობის გუნდებთან და პირდაპირ სტუმრებთან თბილისის სასტუმროების რუკაზე. დაგვიკავშირდით bookings@soitblack.com-ით მგზავრობაზე სასაუბროდ.
დაკავშირებული საკითხავი: საქართველოს ტურიზმის გადატვირთვა, თბილისის სასტუმროები, რომლებშიც ყველაზე ხშირად მივდივართ, სად მიდის სასტუმროების სექტორის უცხოური ინვესტიცია, და მრავალდღიანი შოფერი: რა სჭირდებათ კონსიერჟებს რეალურად.