სად მიდის სასტუმროების სექტორის უცხოური ინვესტიცია საქართველოში

საქართველოს სასტუმროების სექტორში პირდაპირი უცხოური ინვესტიცია ბოლო სამი წლის განმავლობაში მუდმივად $200 მილიონს გადააჭარბა წელიწადში, Geostat-ის (geostat.ge) FDI ანგარიშების მიხედვით. ზოგ კვარტალში ციფრმა $80 მილიონს გადააჭარბა მხოლოდ თავის თავად. სასტუმროების წილი მთლიან ქართულ FDI-ში ბევრ კვარტალში 12-15 პროცენტს უახლოვდება, რაც მნიშვნელოვანი რიცხვია ქვეყნისთვის, რომელსაც საქართველოს მსგავსად ფართო უცხოური-ინვესტიციის ბაზა აქვს აშენებული.

სად მიდის ეს კაპიტალი მნიშვნელოვანია ქვეყნის ტურისტული პროდუქტის მომდევნო ათწლეულისთვის. სასტუმროები, მარნები, მთის კურორტები და მეორე-რიგის განვითარების შესაძლებლობები — ყველაფერი ფორმდება იმის მიხედვით, ვინ წერს ჩეკებს. ეს არის ისტორიის ის ვერსია, რომელიც კორპორაციული ბუქერს, უძრავი ქონების ინვესტორს ან სერიოზულ მგზავრს უნდოდა.

სტრუქტურული სურათი

ინვესტორების სამი კატეგორია ფარავს თითქმის ყველა სასტუმროების FDI-ს საქართველოში.

საერთაშორისო სასტუმროების ჯაჭვები და მათი ფინანსური პარტნიორები. Marriott, Hyatt, Hilton, Accor, IHG და Wyndham — ყველამ გააფართოვა თავიანთი ქართული ნაკვალევი 2022-2026 წლების განმავლობაში. გაფართოების მოდელი ჩვეულებრივ მართვის კონტრაქტი ან ფრანშიზის შეთანხმებაა ადგილობრივ მფლობელ სუბიექტთან, რომელიც უძრავი-ქონების ექსპოზიციას ფლობს. ამ პროექტებზე კაპიტალის სტრუქტურა ჩვეულებრივ აერთიანებს საერთაშორისო სავალო რესურსებს (EBRD, IFC, რეგიონული განვითარების ბანკები), საქართველოს სახელმწიფოს საგადასახადო წახალისებებს და ადგილობრივი მფლობელის კაპიტალს. გამოცხადებულ დროშის-სასტუმროების პროექტებზე მთლიანი მონაცემული კაპიტალი 2027 წლამდე $500-700 მილიონის დიაპაზონშია.

რეგიონული საოჯახო ოფისები და კორპორაციული ჯგუფები. Adjara Group (adjaragroup.com) ყველაზე თვალსაჩინო ქართულ-დომიცილირებული ინვესტორია სასტუმროების სექტორში, Stamba-თ, Rooms-ით, Fabrika-თ და განგრძობადი მილსადენით. Silk Road Group პარალელურ პორტფოლიოს მართავს. რამდენიმე თბილისზე-დაფუძნებული უძრავი-ქონების დეველოპერი (Block Group, M2 Real Estate და სხვები) მონაწილეობას იღებენ სასტუმროების პროექტებში მათი საცხოვრებელი განვითარების მილსადენების გვერდით. ამ კატეგორიის წლიური ინვესტიცია უფრო რთული შესაფასებელია, მაგრამ აქტიური პროექტებზე $100-200 მილიონის დიაპაზონშია მოხსენებული.

ყურის, ისრაელის და ევროპის ინსტიტუციური კაპიტალი. სასტუმროების FDI-ის მზარდი წილი ახლა მოდის საოჯახო ოფისებიდან და ინსტიტუციური ვექტორებიდან, რომელიც დაფუძნებულია არაბთა გაერთიანებულ საამიროებში, საუდის არაბეთში, ისრაელში და ფართო ევროპაში. ანაკლიის სანაპირო-ზონის განვითარების მილსადენი (იხილეთ ანაკლიის ღრმაწყლოვანი პორტი) ყველაზე გასათვალისწინებელია, მაგრამ ქალაქის-სასტუმროების და ღვინის-რეგიონის ინვესტიციებიც ხედავენ ამ კაპიტალის ნაკადს. ინვესტიციის ვექტორები ჩვეულებრივ კაპიტალით-მძიმე სტრუქტურებია, რომელიც ეძებენ 15-20 წლის დაბრუნების პროფილს, რომელსაც საქართველოს სასტუმროების სექტორი ახლა გვთავაზობს.

სად ხვდება ფული გეოგრაფიულად

ოთხი რეგიონი შთანთქავს შემოსული სასტუმროების კაპიტალის უმეტესობას.

თბილისი. ერთადერთი ყველაზე დიდი წილი. სასტუმროების ინვენტარის გაფართოება ხილული ნაწილია, მაგრამ მომსახურებიანი აპარტამენტები, კონფერენციის ობიექტები, შერეული-გამოყენების განვითარებები და მიმდებარე საცალო/F&B-იც მნიშვნელოვან კაპიტალს იღებენ. ოთხ-კლასტერიანი სასტუმროების გეოგრაფია, რომელსაც ვაშუქებთ თბილისის სასტუმროების მილსადენი-ში, აძლევს რეგიონალურ განაწილებას: ვერა, ვაკე, ძველი ქალაქი და სანაპირო კონფერენციის სარტყელი. 2027 წლისთვის თითოეულ კლასტერს ექნება შთანთქმული რამდენიმე ასეული მილიონი დოლარის ინვესტიცია.

ბათუმი და სანაპირო. შავი ზღვის სანაპირომ მიიღო ინვესტიციის მუდმივი ტალღა 2022-2026 წლების განმავლობაში, რომელთა უმეტესობა ყურიდან მოდიოდა. ბათუმს აქვს რამდენიმე ახალი ხუთვარსკვლავიანი და ლაიფსტაილ ობიექტი მშენებლობაში, პლუს არსებული მაღალი დონის ინვენტარის გაფართოება. ანაკლიის განვითარება ერთადერთი ყველაზე დიდი გადანაწილებაა ამ ზონაში და ცალკე ვაშუქებთ.

კახეთი. ღვინის-რეგიონის ინვესტიცია მნიშვნელოვნად აჩქარდა. მარანი-სასტუმროები, ვენახ-მხარის ვილების განვითარებები და არსებული მწარმოებლების ვიზიტორების ობიექტების გაუმჯობესება — ყველაფერი შთანთქავს ინვესტიციას. პრემიუმ მარანი-სასტუმროების სეგმენტი (Schuchmann, Lopota, Royal Batoni) ფართოვდება დამატებითი ობიექტებით მსგავსი ან მაღალი ფასის წერტილებზე. იხილეთ ღვინის ტურიზმის ჩუმი რევოლუცია დანიშნულების მხარის ხედვისთვის.

მთის კურორტები. გუდაური აგრძელებს გაფართოებას სათხილამურო-კურორტის მხარეს. ბაკურიანმა მიიღო მთავარი ინვესტიცია 2023 FIS Freestyle World Championships-ის წინ და განაგრძობს სასტუმროებისა და სავაგონო ლიფტების გაფართოებას. გოდერძი, უფრო შორი, უფრო გრძელი-ჰორიზონტიანი განვითარების ისტორიაა. მთის სეგმენტი ძირითადად ზამთრის-ფოკუსირებულია, მაგრამ სულ უფრო მეტად განვითარდება შემოდგომა-გაზაფხულის შემოთავაზებები.

როგორ გამოიყურება მეორე რიგი

დროშის-სასტუმროებისა და პრესტიჟი-მარნის დონის ქვემოთ, რამდენიმე მეორე-რიგის ინვესტიციის კატეგორია ღირს თვალის მიდევნება.

ბუტიკი და ლაიფსტაილ სასტუმროები რეგიონებში. თელავი, სიღნაღი, ყაზბეგი, მესტია, ქუთაისი და ბორჯომი — ყველანი ხედავენ ბუტიკი-ობიექტის განვითარებას. ინვესტიციის ზომები ობიექტზე უფრო პატარაა ($5-20 მილიონის დიაპაზონი), მაგრამ ჯამური ეფექტი მნიშვნელოვანია. ეს ობიექტები ჩვეულებრივ რეგიონული ქართული კაპიტალისა და ევროპის/ისრაელის ინვესტორის ფულის ნაზავია.

მომსახურებიანი აპარტამენტები და გრძელვადიანი პროდუქტი. გრძელვადიანი რუსეთის და ისრაელის გადასვლის ტრაფიკის ზრდით და დისტანციური-სამუშაო ტურიზმის ზრდით, მომსახურებიანი-აპარტამენტის ინვესტიცია გაფართოვდა 2023-2025 წლების განმავლობაში. ბრენდები, როგორიცაა Hyatt-თან აფილირებული მომსახურებიანი რეზიდენციები, პლუს რამდენიმე დამოუკიდებელი ოპერატორი, ამ კატეგორიას ზრდის თბილისში კონკრეტულად.

F&B და რესტორნების ჯგუფები. სასტუმროების ინვესტიციის გვერდით არის რესტორნების-ჯგუფის კაპიტალის ტალღა. თანამედროვე ქართულ სამზარეულოს ახლა საერთაშორისო ხილვადობა აქვს (თბილისის რესტორნები ჩამოთვლილია OAD-ის ტოპ ევროპის რანკინგებში; ზოგს Michelin-ის აღიარება აქვს). რესტორნების ინვესტიცია უფრო ფრაგმენტირებულია, ვიდრე სასტუმროების ინვესტიცია, მაგრამ მატერიალურად უჭერს მხარს დანიშნულების პროდუქტს.

სპა და კეთილდღეობა. უფრო პატარა, მაგრამ მზარდი კატეგორია. გოგირდის-აბანოს მოდერნიზაციის საუბარი, მთაზე-დაფუძნებული კეთილდღეობის რეტრიტების განვითარება, და სპა-სასტუმროების კომბინაციები ბორჯომში და სხვაგან აშენებული — ხილული ნაწილებია.

რა არ ხდება

ორი რამ, რომელიც გამოტოვებულია FDI-ის ნაკადიდან, ღირს გულახდილად აღნიშნოს.

მასობრივი-ბაზრის ბიუჯეტი სასტუმროების ინვესტიცია. ვიზიტორების-ციფრების ზრდის მიუხედავად, საშუალო და დაბალ-ფასიანი სასტუმროების ინვენტარი გაცილებით უფრო ნელა გაფართოვდა, ვიდრე პრემიუმ სეგმენტი. რეგიონული ქართული ვიზიტორის ბაზრების უმეტესობა ემსახურება სტუმრის სახლები და მცირე დამოუკიდებელი სასტუმროები, ვიდრე ჯაჭვი-ბრენდის საშუალო-დონის ობიექტები. ეს ნაწილობრივ იმიტომაა, რომ პრემიუმ-სეგმენტის ეკონომიკა უფრო ძლიერია და ნაწილობრივ იმიტომ, რომ ბაზრის ქვედა ბოლოში რეგიონული ქართული ოპერატორები არ ეძებენ ინსტიტუციურ კაპიტალს.

ძირითადი ავიაკომპანიის კაპიტალის ინვესტიცია. მიუხედავად ფრენების კავშირების ზრდისა (იხილეთ თბილისის საერთაშორისო აეროპორტი: გაფართოება), არ არის მნიშვნელოვანი უცხო-ავიაკომპანიის კაპიტალი Georgian Airways-ში ან სხვა ადგილობრივ გადამზიდველებში. მარშრუტის გაფართოება მოვიდა საერთაშორისო გადამზიდველების მიერ თბილისის დანიშნულებად დამატებით, არა ქართულ ავიაციაში კაპიტალის გავლით. ეს შეიძლება შეიცვალოს, როცა ახალი აეროპორტი გაიხსნება.

რას ნიშნავს ეს სასტუმროების მყიდველისთვის

კონსიერჟებისთვის, კორპორაციული მგზავრობის მენეჯერებისთვის და მაღალი-დონის პირდაპირი სტუმრებისთვის, რომელიც ცდილობენ მომდევნო ხუთი წლის გამოცდილების პროგნოზირებას, FDI-ის რუკა გეუბნებათ, რა მოელოდოთ.

მეტი პრემიუმ სასტუმროების ინვენტარი თბილისსა და ბათუმში. კონკრეტულად თბილისში 4000-ნომრიანი გაფართოება გადააფორმებს ჯავშნის ლანდშაფტს. მუდმივი ფასები და კორპორაციული ანგარიშები უფრო ადვილი მოლაპარაკებადი იქნება; ჯგუფური ჯავშნები უფრო მოქნილი.

უკეთესი მარანი-სასტუმროების ინვენტარი კახეთში. ღვინის რეგიონში მიმავალი ინვესტიცია იმას ნიშნავს, რომ მეტი ობიექტი Schuchmann/Lopota-ის დონეზე და განვითარებადი პრემიუმ დონე მის ზემოთ. ღვინის მგზავრობა, რომელსაც დღეს ვუძღვებით, ხუთ წელიწადში განსხვავებულად გამოიყურება არა დანიშნულებაში, არამედ განთავსების ხარისხში.

მეტი სტრუქტურირებული პროდუქტი ქვეყნის გასწვრივ. სიმწიფე, რომელსაც FDI მოაქვს, არის სტრუქტურირებული, ბრენდირებული, საერთაშორისოდ-შესადარისი გამოცდილება, რომელსაც მაღალი-დონის საერთაშორისო მგზავრები ითხოვენ. ეს საქართველოს უფრო გასაყიდს აქცევს კლიენტებისთვის, რომელიც ათი წლის წინ ვერ განიხილავდნენ.

დახურვის შენიშვნა გზიდან

ჩვენ მგზავრობით ვუვლით სამშენებლო უბნებს ყოველ კვირას. ამწეები თბილისის სკაიდრის ფონზე იქ უკვე სამი წელია და ითვლის. ზოგი შენობა, რომელშიც ახლა სტუმრებს ვცემთ, არ არსებობდა, როცა ჩვენი ბოლო კვარტალური ბრიფინგი დავწერეთ გამეორებად კონსიერჟ კლიენტებისთვის. მშენებლობის ტემპი არის FDI-ის ციფრების ყველაზე ხილული გამოხატულება.

საქართველო იზრდება იმ დანიშნულებად, რომელიც ყოველთვის უნდა ყოფილიყო. თუ ჩამოდიხართ მის ნახვისთვის თქვენი თვალით, ან მის ბაზრად შესაფასებლად, ჩვენ წაგიყვანთ. დაგვიკავშირდით bookings@soitblack.com-ით მგზავრობაზე სასაუბროდ.

დაკავშირებული საკითხავი: საქართველოს ტურიზმის გადატვირთვა, თბილისის სასტუმროების მილსადენი, ანაკლიის ღრმაწყლოვანი პორტი, და ღვინის ტურიზმის ჩუმი რევოლუცია.